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前滩有潜力成为上海下一个核心区域

新闻主:Colliers    2016-03-23 13:39     阅读:5759 次

   上海,Marketwired 2016年3月23日 /明通新闻专线/─ 全球领先的房地产服务上市公司高力国际今天发布《前滩-区域宏图及契机》白皮书,分别从写字楼、商铺及住宅三大市场层面,多方位研究分析了前滩区域的规划、现状和未来发展前景。报告发现,前滩写字楼市场将受惠于浦东和金融业的快速发展以及制造业等传统行业持续进行的去中心化;前滩与知名发展商太古地产、铁狮门及香港置地的合作有助于提升该区域对零售商的吸引力,因而有望成为上海的一个全新零售商圈和各品牌商的新据点;近年来上海高端住宅市场需求强劲,前滩住宅项目势必斩获寻求优质物业的高净值人群及投资者的浓厚兴趣。

  政府的总体规划旨在将前滩打造为浦东的一个社会概念的商务区, 2020年全面建成后,物业总量将达到约350万平方米。

  图:前滩地区物业总供应量(至2020年)

  来源:高力国际研究部,陆家嘴金融贸易区开发公司,2016

  写字楼:将受惠于金融业发展及传统行业去中心化

  商业房地产系前滩之核心。前滩规划有大量写字楼项目,其总量约150万平方米。首个项目已于2013年破土动工,第一轮写字楼供应总量超过写字楼建筑面积24万平方米,并计划于2017年完工入市。受益于浦东的持续发展以及全市健康的服务行业,前滩区域相对沪上其它待发展的写字楼集群,具备在基建、规模、发展商及陆家嘴集团的声望和经验、政府支持、以及地处自贸区内等方面的优势。

  金融行业系浦东写字楼空间新增需求的主要来源,而浦东核心区空置率偏低,在2015年仅为4.8%,因此预计前滩将受益于金融业的迅速发展以及来自诸如制造业等传统行业租户持续进行中的去中心化。高力国际华东区办公楼服务高级董事赖锦雄表示:“前滩对于金融行业规模较小的公司特别具有吸引力,比如增长迅速的电子金融行业。入驻前滩后,这些金融企业不仅享有靠近小陆家嘴的优势,同时还能节省租金成本。”此外,由于一些公司的业务将与拟在前世博区域内开设总部的内资企业挂钩,前滩或将从中得益。

  相对于多数核心区,前滩或许具备一定的成本优势。然而在调查中发现前滩的知名度有限,受访者对前滩的具体位置、交通衔接以及区域项目大体规划之类的基本信息仍知之甚少。虽仍伴有顾虑,如成本、公共交通和配套等,六成受访者称其将考虑搬迁至前滩。

  高力国际中国区研究部董事谢靖宇表示:“前滩将面临来自于其它次中心区域大量计划入市之供应的严峻挑战,其中不乏一些配套和交通网络更为成熟的次中心区域。因此,规划者和发展商为该区域所设的定位,以及其是否能够将前滩成功推广为对企业而言系一个方便且高质量的区域,将成为致胜之关键。”

  商铺:知名开发商抢占先机 有望成为各品牌商的新据点

  至2022年,陆家嘴集团计划在前滩兴建合计约60万平方米的地上零售面积,涵盖购物中心、步行街及底商等类型。根据住宅价格的预测以及政府所定的将前滩打造成高端区域的目标,预计当地规划居住的约2.5万人口将具备高于平均水平的购买能力。

  高力国际针对零售商进行了一项大规模调查,发现零售商对前滩初显兴趣,某些来自餐饮及娱乐业态的零售商表示他们已对前滩区域开展了自己的市场研究。然而,部分零售商因公开信息零散且较为模糊而对前滩区域持谨慎态度。高力国际中国区零售房地产服务部董事洪菽慧解释道:“虽然前滩的计划区域人口可以满足许多行业设立店铺的人口基准,但当决定何处扩张时,大部分品牌都更为关注商铺项目本身的素质,譬如说其设计、发展商的声誉以及其吸引消费者的潜力等等。”

  谢靖宇表示:“前滩商铺市场的发展成熟是个长期的过程,其成功将在很大程度上取决于执行、管理以及定位,而陆家嘴与知名发展商太古地产、铁狮门及香港置地的合作是一个鼓舞人心的信号。我认为前滩是一个极具潜力的商圈,有望成为各品牌商的新据点。”

  住宅:前滩打造高端社区 目标高收入买家及投资者

  住宅物业亦包含于前滩规划内,且主要针对活跃于上海高端住宅市场的高收入买家及投资者。规划显示,至2022年,前滩将有总计约8,300套住宅物业(合计87.7万平方米)建成。迄今为止,前滩共有六宗住宅地皮出让,而三幅地皮已于2014年开始发展物业,且首波供应(1,531套,合计14.6万平方米)有望在2017年完工。格力地产和三湘集团系唯一于前滩购买纯住宅地皮的外来发展商。其余出让地皮将由陆家嘴集团直接开发或携其它外部投资者共同开发。

  根据四幅已成交住宅用地的土地出让合同,其平均楼板价已超过人民币63,100元每平方米。基于高力的估价模型,此类项目销售单价将达约人民币11万至13万元每平方米,与黄浦江沿江区域的其它住宅项目相策略一致。

  另外,官方声明称,部分住宅项目将仅允许租赁形式,以吸引相较购买更青睐租赁形式的外籍人士入住, 如在前滩租赁写字楼的企业的员工及管理人员。高力国际华东区咨询服务部董事陈铁东表示:“在两幅已完成的地皮交易中,出让合同禁止对其上盖住宅物业进行销售,规定住宅仅允许出租。然而,鉴于大面积的住宅规划,预计大部分住宅物业仍将得以出售。”

  谢靖宇认为:“前滩的住宅项目对国内购房者有一定的吸引力,因为前滩可以提供绝无仅有的沿江高端江景住宅,势必斩获寻求优质物业的高端投资者。近年来,上海此类住宅的销售呈现快速增长,除非经济出现显著下滑或政策突变,此类住宅的需求或将保持强劲。”

  点击此处阅读《前滩-区域宏图及契机》完整报告。

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